부동산 주택법 시행령 초안 ‘대출 규제 강화’.., 부동산 시장 위축되나?

최근 주택법 시행령 36/2014/TT-NHNN을 대체하는 초안에서 부동산담보대출의 위험가중치(RW)을 30억동 이상의 건물에 대해 현재 30%에서 150%까지 3배 이상 증가시켜야 한다는 내용이 제안된 것으로 알려지면서 베트남 부동산 시장에 큰 영향력을 발휘하고 있는 것으로 알려졌다.

기준가 30억동은 현재 개발되고 있는 대부분의 주거용 부동산들이 영향권에 들어갈 것으로 예상된다. 현재의 가격대로라며 일부 교외지역의 저가형 프로젝트를 제외하고 대부분의 중급 이상 프로젝트들은 모두 대상이 될것으로 보인다.

한편, 하노이와 호찌민시의 A급과 B급의 전형적인 콘도미니엄들의 가격은 30억동부터 시작되는 것으로 나타났다. 사빌스 (Savills)에 따르면, A급과 B급 콘도 부문은 두 도시의 아파트 매매에서 큰 몫을 차지하는 것으로 나타났다. 하노이에서는 B급 콘도가 전체의 약 50% 이상을 점유하고 있지만, 호찌민시에서는 B급 콘도가 많기는 하지만, C급의 점유율이 수도 하노이보다 많아 30억동 이하 콘도가 많은 상태다.

이에 따라, 부동산담보대출의 위험가중치(RW) 증가에 따른 부동산 시장의 영향은 두 대도시간에도 차이가 있는 것으로 나타났다. 호찌민시는 하노이시보다 고급 프로젝트를 많이 보유하고 있으며, 대출 위험가중치가 증가한다면 호찌민시의 A급 아파트 시장 위축이 더 크게 나타날 것으로 예상된다.

하지만, 이 주택법 시행령이 통과되면 전체 부동산 시장에 영향을 미칠 것으로 예상된다.

부동산 대출을 강화하는 주요 장점을 대출자뿐만 아니라, 은행에 대한 차용 증자의 의존도가 줄어든다는 것이다. 하지만, 개인 구매자들은 주택을 구매하기 위한 대출 접근에 어려움을 겪을 것으로 예상된다.

일반적으로 부동산 개인 구매자들은 주택 대출을 위한 두 가지 주요 조달 채널을 이용하는 경향이 있는데 하나는 가족들로부터 조달하는 방법과 은행으로부터 정해진 규정에 따라 편리하게 조달하는 방법이있었다. 한편, 최근에는 개인 구매자들을 위한 다양하고 편리한 담보 대출 채널이 있는 상태다. 하지만, 주택담보대출 위험가중치가 증가한다면 부동산 대출은 위축될 것으로 예상되어 부동산 시장에 영향을 미칠 것으로 예상된다.

한편, 프로젝트 개발자들은 주택 구매자들의 대출 규제가 강화되면 대금 마련이 어려워지면서 부동산 수요가 하락할 것으로 예상되면서 투자 수익율에도 직접적인 영향을 미칠것으로 예상된다. 또한, 이 같은 상황으로 투자 기간에 대비 투자 수익 회수가 지연될 수 있다.

이런 상황에서 프로젝트 개발자들은 개발 규모를 제한하거나, 구매자에게 별도의 인센티브를 제공하는 등 다양한 조치를 준비해야 하기 때문에 이런 대응들은 예상보다 낮은 수익율로 부동산 시장에 공급이 줄어들 수 밖에 없을 것으로 예상된다. 따라서, 이번에 제안된 시행령 초안대로 대출 규제가 현실화된다면 부동산 시장을 점차 감소할 것으로 예상된다.

vir(By Do Thi Thu Hang, Research&Consultancy Savills Hanoi) >> vinatimes : 2019-05-22