법률/투자 베트남, 2024년 부동산시장 성장기대

비나타임즈™ 2024.02.15. 09:01

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베트남, 2024년 부동산시장 성장기대

정부는 2023년 부동산 시장의 주요 병목 현상을 해결하기 위해 노력하고 있으며 긍정적인 결과가 나타났다. 시장을 지속 가능한 개발 주기로 안내하기 위해 많은 개정 법률이 통과되었으며, 기업들이 투자 환경 변화에 맞춰 사업 전략을 조정하면서 시장의 성장 속도가 바뀔 가능성도 있다.

2023년에는 은행이 대출 조건을 엄격하게 통제하면서 대부분의 부동산 사업이 자본 어려움에 직면하게 되었다. 시장에 대한 투자자의 신뢰도가 하락하여 프로젝트 실행을 위한 자본 동원이 부족하고 신규 주택 공급이 심각하게 감소했다. 집값은 계속 오르고, 은행 대출도 어려워 집을 사려는 사람도 잠시 계획을 보류해야 한다.

그러나 2024년에 접어들면서 투자 환경은 더욱 긍정적으로 바뀔 것으로 전망된다. 올해는 부동산 시장이 새로 통과된 법률에 따라 변화하고 적응하는 중요한 해이기 때문이다.

BIDV증권(BSC)은 새로 발표한 보고서에서 인프라의 점진적인 개선과 원활한 법적 통로가 지속 가능한 부동산 시장을 형성하는 기본 요소라고 밝혔다. 이에 따라 최근 국회를 통과한 주택법(개정), 사업법(개정), 사업법(개정) 등의 개정 법률을 중심으로 부동산 프로젝트의 투자 환경은 가까운 미래에 많은 중요한 변화를 겪게 될 것이며, 사업 부동산(개정) 및 토지법(개정)은 2025년 1월 1일부터 시행된다.

분석팀은 부동산 시장에 관한 법률 문서를 작성하는 과정이 정책 및 법적 갈등의 영향을 완전히 평가하기 위해 발생했거나 발생할 수 있는 모든 사례를 인식하면서 신중하다고 믿는다. 따라서 일관된 정책은 보다 지속 가능하고 법적으로 규제되며 투명한 시장에 대한 긍정적인 기대를 불러일으킨다.

특히, 토지법(개정)에는 토지 가격 결정에 대한 구체적인 규정 및 추가 방법 등 여러 가지 중요한 개정 사항이 포함되어 있으며, 각 방법(비교, 소득, 지가조정계수, 잉여금 포함)을 적용하는 내용과 사례 및 조건을 명확하게 규정하여 원칙을 규정하고 있다. 법적인 문제가 있는 프로젝트의 50% 이상이 지가 결정의 어려움으로 인해 발생하는 경우 곧 공급이 풀릴 것으로 예상된다.

또한 이 법은 토지 사용권 경매 및 투자자 선정 입찰에 대한 보다 구체적인 규정을 강조하고 제공한다. 이를 통해 모든 기업, 특히 재정적 기반이 좋고 실행 능력이 좋은 기업이 토지 자금에 공정하게 접근할 수 있어, 강화된 시행기간을 연장하면 투자자들이 대규모 토지를 확보하고 시행을 지연시키는 문제, 사회적 자원 낭비, 재정 불균형 등의 문제도 최소화될 것이다.

또한, 낙찰 후 관리층의 역할과 사업부지 정리 및 사업장 인계 등의 역할을 법으로 명확히 규정하고 있다. 보상비용은 증가할 것으로 예상되나 향후에는 토지회복에 따른 민원을 최소화하고 사업시행을 위한 토지배분을 적시에 확보할 수 있을 것으로 기대된다.

BSC는 부동산 프로젝트 실행에 참여하는 주체(은행, 투자자, 중개인, 관리 기관)가 정책을 배우고 흡수하고 검토하는 데 약 1년의 추가 시간이 있을 것이라 예상하며, 문서를 검토 및 완성하고 적합한 사업 계획을 수립하고 자본 자원의 균형을 유지한다.

Cushman & Wakefield 베트남의 Trang Bui 사장은 부동산 시장이 이전보다 발전하고 성숙해지고 있다고 말했다. 프로젝트 개발자, 투자자, 은행 및 국가 관리 기관의 시장 참여자는 각자의 행동과 역할에 대해 더욱 주의를 기울이고 있다.

많은 전문가들은 2024년이 시장 참여자들이 보다 실질적인 성장을 선택하는 해가 될 것이라고 믿는다. 즉, 운영정책부터 기업까지 올바른 길을 선택하는 대신 시장에 자본을 개방하기 위해 저비용 주택 부문(사회주택 포함)과 실생활 주택에 집중하겠다는 것이다. .

이러한 회복 방식은 지방 당국이 저비용 주택 부문(사회주택)을 개발하기 위한 조건을 어떻게 조성하는지에 따라 크게 달라질 것으로, 기업들은 유동성을 절약하기 위해 이익 기대치를 낮추는 고려로 인해 부동산 시장의 성장률이 조정될 수 있다.

BSC의 분석 보고서는 새로운 법적 환경이 부동산 공급을 가능하게 하겠지만 세 가지 요인으로 인해 기업의 이윤에 영향을 미칠 것이라고 믿고 있다.

첫째, 더 높은 재정적 의무. 토지 사용료는 시장 가격, 지역이 토지를 복구하기 위한 자본 조달에 대한 규정을 밀접하게 따른다.

둘째, 대출을 받기가 더 어렵다. 최근의 법적 혼잡 기간 이후 문서를 검열하고 평가하는 신용 기관의 역량이 크게 향상되었으며 기업은 해당 프로젝트를 수행하기 위해 하나의 프로젝트만 담보로 제공할 수 있다. 이를 통해 토지자금을 확보하기 위해 레버리지를 과도하게 사용하는 경우를 제한하고, 충분한 재정 여력 없이 다수의 프로젝트를 동시에 수행하는 경우를 제한한다.

셋째, 제품 공급이 풍부하다는 것은 각 프로젝트의 흡수율이 둔화되고 판매 가격이 안정된다는 것을 의미하며 기업은 계속해서 우대 판매 정책을 시행하게 될 것이다.

따라서 향후 업계의 대세는 토지기금을 대규모로 확충하고 이를 방치하기는 어렵다는 점이다. 왜냐하면 새로운 규정은 사업 시행 기간의 연장을 강화하고 이전과 같이 토지 용도 전환을 기다리는 농경지를 수집하는 경우를 제한하기 때문이다.

법제가 정비되고, 2024년부터 채권 수익률이 오르면서 대규모 투자자와 외국인 투자자들의 인수합병 물결이 촉진될 전망이다.

BSC의 평가에 따르면, 동기식 법률 시스템, 특히 토지 가격 결정(50% 프로젝트가 어려움과 문제에 직면해 있음)을 통일하고 토지에 접근하는 방법을 포함하여 현재 부동산 시장의 침체를 해결하는 데 도움이 될 4가지 요소가 있다. 자금(경매 및 입찰을 통해) 지역의 일반 계획을 완료한다. 인프라가 적절하게 개발된 지역에서 실제 수요를 충족하는 제품 판매에 중점을 두고 관련 기관의 프로젝트에 대한 적용 역량과 법적 이해가 향상된다.