정치/경제 베트남 '신세대' FDI 물결을 환영, 산업단지 부동산 사업전망

Agribank Securities(Agriseco)의 평가에 따르면 산업단지로 유입되는 신규 FDI 자본은 지속적으로 긍정적인 성장을 보일 것으로 예상된다.

첫째, 2024년 경제성장 전망 개선으로 인해 전통적인 파트너인 한국과 싱가포르의 자본 흐름이 회복되고 있다는 점입니다.

둘째, 중국에서 주변국으로의 자본이동 추세가 여전히 진행되고 있다.

셋째, 글로벌 트렌드로 떠오르고 있는 '신세대' FDI(첨단기술, 전기차, 신재생에너지, 반도체)다. 그 중 베트남은 16개 FTA 협정에 참여하고 미국, 일본, 호주, 한국과의 포괄적인 전략적 파트너십을 업그레이드함으로써 적합한 목적지 중 하나다. 베트남은 최근 몇 년간 ASEAN에서 가장 많은 FDI 자본 유입 부문에서 3위를 유지하고 있다.

현재 일련의 대기업 Samsung, LG, Foxconn, Amkorm Intel, Nvidia... 모두 계속해서 투자를 확대하고 있으며 가까운 미래에 반도체 및 AI, 전자 분야에 초점을 맞춰 베트남 생산 시설을 확장할 예정이다다.

Agriseco는 또한 2024년 1분기에 새로운 FDI 프로젝트 투자 약속 및 운영 확장이 증가할 것이라고 평가한다. 빈푹(Vinh Phuc), 하남(Ha Nam), 꽝닌(Quang Ninh), 박장(Bac Giang), 떠이닌(Tay Ninh), 붕따우(Vung Tau) 등 2단계 지역에서는 중부 성/시보다 낮은 토지 임대료와 인프라 개발 촉진으로 임대 수요가 증가하고 있다.

북부 지역은 산업 제조 부문(반도체, 전자)에서 중국으로부터의 입주기업이 증가할 것으로 예상한다.

남부 지역은 주로 생산, 수출 및 소비에 중점을 둔다.

CBRE는 현재 시장상황을 토대로 2024~2026년 북부의 산업단지 임대가격이 5~9% 상승을 유지하고, 남부는 산업단지 임대가격이 3~7% 상승할 것으로 전망했다. 특히 베트남의 산업단지 임대가격은 여전히 ​​해당 지역의 다른 국가(인도네시아, 말레이시아 등)보다 15~20% 낮아 투자 자본 흐름을 유치하기에 유리한 조건을 조성하고 있다.

그러나 장점 외에도 Agriseco는 향후 산업 단지 부동산 사업에 대한 과제도 지적한다. 

첫 번째는 베트남에 FDI 자본을 유치할 필요성에 영향을 미치는 글로벌 최소세 규정입니다. 이는 총 수익이 7억 5천만 유로(~19조 VND) 이상인 다국적 기업에 대해 최소 세율 15%를 적용하는 140개 이상의 국가가 참여하는 협약이다.

두 번째는 인프라의 어려움, 전력 부족 등 관련 인프라 투자 비용, 폐기물 처리 시스템입니다.

셋째, 2024년 신규 공급은 북부 지역에 집중되어 제한적이다. 아그리세코는 부지 정리 보상과 법적 절차 등 일부 문제로 인해 2024년 신규 임대 공급이 여전히 제한적일 것으로 전망했다.

위 요인들을 바탕으로 2024년 산업단지 부동산사업 사업 실적은 지속적으로 성장하겠지만 차별화가 더욱 뚜렷해질 것으로 애그리세코는 전망했다.

Agriseco의 평가에 따르면 Kinh Bac Urban Development Corporation(KBC), IDICO Corporation(IDC), Sonadezi Chau Duc(SZC)이 "세계적인" 새로운 FDI 물결로부터 가장 많은 혜택을 받는 상장 기업이 될 것이다.

Kinh Bac의 경우, 이 회사의 토지는 Bac Giang, Bac Ninh, Hai Phong 등 이 회사의 많은 프로젝트가 집중되어 있는 지역에 위치하고 있으며, 이는 국내에서 가장 큰 FDI 자본을 유치하는 지역이기도 하다. Kinh Bac Urban은 2023년에 30헥타르의 토지를 임대하기로 양해각서(MOU)를 체결했으며 대부분의 MOU는 곧 공식 계약으로 전환될 예정이다. 또한 회사의 Trang Due 3 산업단지(Hai Phong)는 현재 올해 상반기에 투자 승인을 받을 것으로 예상된다.

중장기적으로 Kinh Bac Urban는 Phu Binh, Tan Tap, Nam Tan Tap 산업단지 등의 신규 프로젝트 시행으로 인해 675 헥타르가 증가한 2,400 헥타르 이상의 토지 기금을 보유하고 있다. 모두 북쪽에서 남쪽으로 뻗어 있는 높은 FDI 자본을 유치하는 지방에 위치하고 있다.

IDICO Corporation의 경우 이 기업은 Long An, Vung Tau 및 Bac Ninh과 같이 FDI 자본을 많이 유치하는 지역에 집중되어 최대 3,200 헥타르에 달하는 토지 기금과 거의 600 헥타르에 달하는 임대 가능한 상업용 토지를 소유하고 있다. 2023년 말까지 이디코가 체결한 MOU와 미등록 임대 토지 면적은 약 156헥타르에 달하며, 올해 임대료는 5~10% 인상될 것으로 예상된다.

현재 Idico는 장기적인 성장을 위한 동기를 창출하기 위해 Ba Ria-Vung Tau, Tien Giang 및 Hai Phong 지역에 약 2,000~3,000ha의 추가 토지 기금을 개발할 계획이다.

Sonadezi Chau Duc의 경우 올해 Chau Duc 산업단지의 임대료는 2023년 대비 약 10~15% 상승할 것으로 예상되며, 다른 산업단지에 비해 임대료가 낮다는 장점으로 흡수율도 높아질 것으로 예상된다. 동시에 Bien Hoa - Vung Tau 고속도로가 점진적으로 완성되면서 인프라가 크게 개선되고 있다.

따라서 Sonadezi Chau Duc은 Ba Ria-Vung Tau가 국내에서 가장 높은 신규 FDI 자본을 유치하는 지역 중 하나이기 때문에 올해 약 35~40헥타르의 산업 단지 부지를 임대할 것으로 예상된다. 현재 이 기업은 붕따우에 700헥타르의 산업 단지 토지와 250헥타르의 도시 토지를 포함한 대규모 상업용 토지 기금을 보유하고 있다. 따라서 향후 3~5년은 산업 단지와 도시 지역 모두에서 수익을 기록할 때 Sonadezi Chau Duc의 수익이 감소하는 지점이 될 것이다.

출처 ; https://cafef.vn/